affitto senza segreti: superconsigli

ROMA – Secondo stime recenti, in Italia, la percentuale dei giovani con un’età compresa tra i 20 e i 24 anni che vivono ancora con i propri genitori è passata negli ultimi anni dall’81% all’87%, quella dei giovani tra 25 e 29 anni dal 39% al 56%. Queste quote, peraltro superiori a quelle riscontrate nella maggior parte dei Paesi europei, sono indice spesso non di una scelta consapevole, ma di una necessità rispetto alla quale senz’altro incide la difficoltà di trovare un’abitazione alternativa a quella della famiglia di origine.

Il mercato dell’affitto, infatti, nel nostro Paese, è un mercato che non rispetta le classiche regole della domanda e dell’offerta, essendosi mantenuto su livelli sempre molto alti, in molte città addirittura inaccessibili per la maggioranza delle famiglie, nonostante una forte richiesta.

Questo mercato drogato è stato inoltre sempre caratterizzato da ulteriori fenomeni distorsivi: il mercato nero, l’evasione fiscale, i contratti non registrati, fenomeni favoriti, peraltro, nelle grandi città, dove maggiore è la tensione abitativa, dalla massiccia presenza di studenti universitari fuori sede e immigrati extracomunitari, categorie cioè che anche se per motivi differenti, sono sempre facilmente sfruttabili.

Il risultato è che i prezzi risultano sproporzionati, i diritti e le garanzie scompaiono dai contratti che spesso sono palesemente illegali.

La nuova legge sulle locazione, la 431/98, contiene molte novità per quanto attiene sia la lotta all’evasione fiscale, sia il mercato sommerso delle locazioni, imponendo obblighi di trasparenza dalla cui ottemperanza dipende una serie di diritti a di agevolazioni sia per i proprietari che per gli inquilini: l’obbligo di registrazione e del contratto scritto, l’impossibilità per il proprietario e l’inquilino di usufruire di qualsiasi agevolazione fiscale se non si è in regola con il contratto, l’impossibilità per il proprietario di avviare la fase esecutiva dello sfratto se non ha adempiuto agli obblighi fiscali e a quelli di registrazione.

L’auspicio è quindi che, con la nuova legge di riforma delle locazioni, possa esserci una riapertura del mercato dell’affitto, permettendo a tutti i cittadini, e soprattutto a quelli che finora hanno incontrato le maggiori difficoltà in quanto riferiti a classi sociali medie o basse, di trovare un’abitazione ed affinché un diritto primario, quello della casa, venga garantito a tutti.

Pensiamo ai giovani

Pensare ai giovani vuol dire riconoscere loro il diritto alla casa, alla libera scelta di costruirsi un percorso di vita autonoma rispetto alla famiglia di origine.

Le proposte per l’affitto:

* inserire all’interno del fondo sociale a sostegno della locazione un capitolo destinato a un’indennità di locazione – libretto assegni per la casa – estesa ai singoli, alle unioni civili, alle famiglie di fatto, che lo Stato deve fornire come aiuto ai giovani che decidono di andare via dalla casa dei genitori;


* sostenere un quadro di convenienze per lo sviluppo dell’edilizia agevolata da destinare all’affitto, aumentando anche gli sgravi fiscali per quei proprietari che accettano inquilini beneficiari dell’indennità di locazione;

* destinare una parte del patrimonio dell’edilizia residenziale pubblica ad affitti transitori per i giovani ) i periodi di tempo potrebbero essere certificati in base alle esigenze formative e professionali) ed assegnare una percentuale nazionale di appartamenti pubblici da destinare a tali affitti ( da un calcolo del CNEL si potrebbe iniziare con una quota del 10%);

* sperimentare nuove tipologie immobiliari che offrano il servizio casa, riconoscendo bonus fiscali, linee creditizie agevolate, contributi a quelle cooperative edili che destinano parte della loro produzione (recupero e trasformazione) per appartamenti in affitto sociale ai giovani, incentivando i vari lavori di riqualificazione e manutenzione degli appartamenti per il mantenimento di standard di qualità;

* modificare la legge che istituisce i fondi immobiliari chiusi (legge n. 84 del 1996) attualmente orientati verso gli immobili commerciali, per incentivare fiscalmente gli investimenti nel settore abitativo;

* proporre una serie di nuovi strumenti finanziari come fondi di garanzia per l’accesso ed il mantenimento dell’affitto, ovvero l’accensione di una particolare assicurazione alimentata dagli interessi sui depositi cauzionali versati nel nostro paese, al fine di coprire il pagamento mensile dell’affitto anche nei periodi di non lavoro.

La legge 431/98 di riforma degli affitti

Il 30 dicembre 1998 è entrata in vigore una nuova legge che disciplina il settore delle locazioni. Le nuove norme hanno abrogato in gran parte la precedente legislazione dell’equo canone (legge 392/78) e dei patti in deroga (legge 359/92) e consentono oggi quattro tipi di contratti d’affitto:

* un contratto di durata di quattro anni, rinnovabile per uguale periodo, con canone di affitto affidato alla libera determinazione delle due parti;

* a un contratto di durata di tre anni, con un canone calmierato definito applicando accordi sindacali stipulati a livello territoriale;


* un contratto transitorio che non può superare i diciotto mesi di durata e che è anch’esso regolato da accordi territoriali;


* un contratto per studenti universitari sulla base di contratti tipo definiti in accordi nei Comuni sede di Università:





Obbligatorietà del contratto scritto

Nella nuova legge c’è una grande misura innovativa: i contratti stipulati hanno validità solo se sono scritti.


Cosa accade se il proprietario, come spesso capita, pretende un rapporto non scritto per evadere il fisco?
L’inquilino può rivolgersi al Giudice per far accertare e dichiarare il contratto e determinare l’affitto in base agli accordi territoriali, condannando il proprietario a restituire quanto percepito in eccedenza (artt. 1, c. 4 – 12, c. 5)
   

Obbligatorietà della registrazione

La legge ribadisce e sottolinea l’obbligo fiscale che i contratti siano registrati. L’imposta di registro è pari al due per cento annuo del canone e va pagata metà dal proprietario e metà dall’inquilino.


Senza l’adempimento di quest’obbligo cosa può succedere?
Proprietario ed inquilino non possono ottenere le agevolazioni e detrazioni fiscali; lo sfratto che dovesse intervenire non potrà essere eseguito; il proprietario non può pretendere integrazioni stabilite con scritture private non registrate e sottostanti il regolare contratto di locazione.


I patti contrari vietati dalla legge

la legge contiene vari elementi di liberalizzazione degli affitti e dei contratti, ma stabilisce precise regole la cui violazione produce casi di nullità:

è nulla una durata inferiore ai quattro anni per i contratti di tipo libero e inferiore ai tre anni per quelli concertati;

sono nulli ogni scrittura o impegno che obbligano l’inquilino a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;

è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli accordi sindacali per i contratti concertati, quelli transitori per le aree metropolitane, e quelli per studenti; è nulla ogni clausola che comporti un aggravio di obblighi economici per l’inquilino come l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale eccedente le tre mensilità ed improduttivo.


Come ci si regola di fronte a ipotesi di questo tipo?
In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullità è possibile ricorrere al Giudice unico per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla restituzione di quanto percepito in eccedenza.


Il contratto 4 + 4

Il contratto libero, di durata quattro anni più quattro, si ha per l’inquilino il vantaggio di una durata più lunga, non garantisce un canone calmierato e quindi presuppone una libera determinazione del prezzo dell’affitto basata sulla trattativa tra le due parti.



Cosa significa 4 + 4

Il contratto a canone calmierato

Il contratto concertato, al quale sono legate le agevolazioni fiscali sia al locatore che al conduttore, è di durata triennale, quindi meno lungo dell’altro, ma con il vantaggio che il canone e le altre condizioni contrattuali non sono affidate solo alla trattativa tra le due parti, ma devono conformarsi agli accordi sindacali territoriali. E’ di estremo interesse almeno per tre motivi:

* ci sono le agevolazioni fiscali che incentivano;


* il canone è calmierato;


* la durata è minore.



Oltre alla forma scritta i contratti di questo tipo devono utilizzare obbligatoriamente il contratto allegato tipo definito negli accordi territoriali.

Se alla prima scadenza le parti non si accordano su un nuovo contratto la locazione prosegue per due anni alle stesse condizioni, dando quindi la possibilità all’inquilino di cercare possibili alternative.


Come viene stabilito il canone?
Nella trattativa territoriale tra le associazioni di categoria, ogni Comune ad alta tensione abitativa è suddiviso in zone; per ogni zona è determinata la fascia di oscillazione del canone e gli elementi (tipologia dell’alloggio, stato manutentivo, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) per definire il canone effettivo. Ogni patto che stabilisca un affitto maggiore è nullo e da diritto all’inquilino di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza.
Quali sono i tratti distintivi più importanti di questo contratto?
Rinnovo tacito in assenza di disdetta;

possibilità di recesso anticipato per l’inquilino;

Istat non superiore al 75%;

ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti;

interessi legali sul deposito;

richiamo agli accordi sulle spese condominiali; una dettagliata descrizione sullo stato dell’alloggio e degli impianti.


Le tabelle con i valori degli affitti ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi sindacali degli inquilini e della proprietà.



Il contratto transitorio

I contratti transitori tradizionalmente hanno rappresentato una scappatoia alle regola e al fisco e una sostanziale situazione vessatoria per molti inquilini costretti a pagare canoni aumentati in assenza di garanzie legali e tutele. Con la nuova legge viene data una organica disciplina a questo tipo di contratti che non possono durare più di 18 mesi, devono riguardare esigenze transitorie reali del proprietario o dell’inquilino espressamente indicate. Oltre che la forma scritta i contratti di questo tipo devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto ministeriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali. Una specifica garanzia contro le simulazioni ed i raggiri è data dall’obbligo per il proprietario di riconfermare alla scadenza i motivi di transitorietà. Se non fa il contratto si trasforma in normale contratto quattro più quattro a canone però calmierato.


Come si determina il canone?
Nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia l’affitto per questi tipi di contratto non può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concordato.
Quali sono i tratti distintivi di questo contratto?
Gli stessi trattati per il contratto cosiddetto libero.


 

Il contratto per studenti

Anche per questi contratti la legge 431/98 ha approntato una specifica normativa di tutela che prevede una durata sino a 36 mesi, automaticamente rinnovabile a vantaggio dell’inquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario non può recedere. Oltre che la forma scritta i contratti di questo tipo devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contrito allegato al Decreto ministeriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali.


Come si determina il canone?
Il canone è definito in accordi locali che dovranno tenere conto anche della durata, della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio.
Quali sono i tratti distintivi di questo contratto?
Gli stessi trattati per il cosiddetto libero.


Il subaffitto e il comodato

Il subaffitto totale dell’immobile e la cessione a terze persone del contratto per farli subentrare come inquilini è vietato e può essere motivo di sfratto con risoluzione per grave inadempienza da parte dell’inquilino che ha subaffittato. Il subaffitto parziale invece che consente ad altre persone l’utilizzo di parte dell’appartamento mentre l’altra seguita ad essere utilizzata dall’inquilino principale è consentito, salvo il caso in cui nel contratto si inserisca una clausola che lo vieti espressamente. Nel caso di subaffitto consentito, l’inquilino ha l’onere di comunicare al locatore il nominativo della persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani subaffittati.

Il comodato è, invece, quel contratto che consente l’uso gratuito di un alloggio e quindi, a differenza della locazione, non prevede la corresponsione di un affitto.


Se un proprietario ricorre ad un comodato per aggirare gli obblighi fiscali, ma l’affitto viene pagato, cosa si può fare?
Se l’inquilino è in grado di provare che paga un affitto regolare può, utilizzando l’articolo 13 della legge, rivolgersi al Giudice per vedere accertata la locazione e la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano i canoni concordati negli accordi locali.


Sono abrogati l’equo canone e i patti in deroga? E come sono regolati i contratti sorti prima del 30/12/98?

La legge 431/98 ha abrogato definitivamente la legge sui patti in deroga, mentre della legge sull’equo canone ha abrogato una serie di norme (prevalentemente quelle che riguardavano la misura dell’affitto) ma ha mantenuto tutta una serie di articoli che sono quindi utilizzabili per regolamentare i contratti sorti dopo il 30 dicembre 1998.

Importante è la sorte dei vecchi contratti, stipulati cioè prima del 30 dicembre 1998, che erano in corso a tale data e che quindi, per un certo periodo di tempo, seguitano ad esistere e a produrre effetti tra proprietario ed inquilino. La nuova legge ha stabilito che ai vecchi contratti, per la loro intera durata, e ai giudizi in corso alla data del 30 dicembre 1998, si applicano in via transitoria le vecchie regole.


Tutte le situazioni di evasione della legge che riguardavano in particolare il mondo di conduttori giovani, studenti e lavoratori, potranno essere ancora perseguite con gli strumenti della legge dell’equo canone?
Si, e sarà perciò possibile chiedere l’applicazione dell’equo canone e la restituzione delle somme pagate illegittimamente sulla base di fasulli contratti transitori, di inesistenti usi diversi, di foresterie simulate, di affitto di posti letto o subaffitto di stanze senza alcuna caratteristica alberghiera.

a cura di Laura MARIANI e Aldo ROSSI (SUNIA nazionale)
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